महाराष्ट्र रिअल इस्टेट
24/11/2025₹१० कोटींचा प्रकल्प वर्षभर अडकला! तुम्हाला ठाऊक नाही!
24/11/2025तुमची ₹२ कोटींची इमारत बेकायदेशीर ठरू शकते!
महाराष्ट्रातील हजारो बिल्डर्स National Building Code 2025 च्या नवीन नियमांकडे दुर्लक्ष करत आहेत आणि त्यांच्या करोडो रुपयांच्या प्रकल्पांवर ध्वस्त करण्याची नोटिसा येण्याचा धोका आहे. नवीन NBC 2025, ऊर्जा संरक्षण नियम, अग्निसुरक्षा अनिवार्यता आणि UDCPR बदल - तुम्ही या सर्वांचे अनुपालन करत आहात का?
बिल्डिंग कोड, परवाने आणि ऑक्युपन्सी नियम (Occupancy Regulations) हे महाराष्ट्रातील कोणत्याही बांधकाम प्रकल्पाचा पाया आहेत. २०२५ मध्ये, National Building Code (NBC) च्या नवीन आवृत्ती, महाराष्ट्राच्या Unified Development Control and Promotion Regulations (UDCPR), आणि Maharashtra Energy Conservation Building Code (ECBC) Rules 2025 च्या अंमलबजावणीमुळे या क्षेत्रात क्रांतिकारी बदल झाले आहेत.
NBC २०२५ चे महत्त्व
- NBC (National Building Code) २०२५ ही Bureau of Indian Standards (BIS) द्वारे प्रकाशित केलेली आणि सप्टेंबर २०२५ मध्ये अपेक्षित असलेली अद्ययावत आवृत्ती आहे.
- नवीन बिल्डिंग वर्गीकरण: इमारतींचे पूर्वीपेक्षा अधिक तपशीलवार १० स्वतंत्र उप-वर्गीकरण केले गेले आहे (उदा. ७A-निवासी, ७C-संस्थागत आरोग्य, ७F-मर्केंटाईल).
- ऊर्जा कार्यक्षमता अनिवार्यता: २०३० पर्यंत कार्बन उत्सर्जनात ४५% कपात करण्याच्या लक्ष्यामुळे, पारंपारिक इमारतींच्या तुलनेत ३०% ऊर्जा बचत करणे अनिवार्य आहे.
UDCPR चे अधिकारक्षेत्र
- लागू क्षेत्र: संपूर्ण महाराष्ट्र राज्य (मुंबई वगळता).
- मुख्य प्राधिकरण: नगर महानगरपालिका, नगर परिषद आणि विकास प्राधिकरणे (MMRDA, PMRDA).
FSI (Floor Space Index) आणि सेटबॅक
- बेस FSI दर: मेट्रो शहरांसाठी (१० लाखांहून अधिक लोकसंख्या) १.५ बेस FSI + १.० पर्यंत प्रीमियम FSI.
- सेटबॅक (Setback): रस्ता रुंदीनुसार (उदा. <९ मीटर रस्त्यासाठी ३ मीटर समोरील सेटबॅक). उंची वाढल्यास अतिरिक्त सेटबॅक आवश्यक.
- TDR (Transferable Development Rights): सार्वजनिक प्रकल्पांसाठी जमीन समर्पण आणि हरित क्षेत्र विकासासाठी वापर.
पार्किंग मानदंड UDCPR २०२५
- निवासी इमारती: १ BHK साठी १ कार पार्किंग (सवलतीत ०.५ कार). ४+ BHK साठी ३ कार अनिवार्य.
- व्यावसायिक इमारती: कार्यालये: १ पार्किंग / ७० चौ.मी., दुकाने: १ पार्किंग / १०० चौ.मी.
अ. डिजिटल अप्रोच
- परवानाधारक आर्किटेक्ट नियुक्ती: COA (Council of Architecture) प्रमाणित व्यावसायिक आवश्यक
- जमीन आणि झोनिंग सत्यापन: ७/१२, ८अ उतारा, शीर्षक विलेख (Title Deed), NA (Non-Agricultural) आदेश आवश्यक.
- बिल्डिंग डिझाइन आणि रेखाचित्रे: साइट प्लॅन, मास्टर लेआउट, तळमजला योजना, उंची रेखाचित्र (Elevations), संरचनात्मक रेखाचित्रे आणि उपयोगिता योजना (Utility Plans)
- AutoDCR तपासणी: स्वयंचलित सत्यापन प्रणाली FSI, सेटबॅक, उंची निर्बंध आणि पार्किंगची तपासणी करते.
- शुल्क भरणे: विकास शुल्क, प्रीमियम FSI शुल्क आणि श्रमिक कल्याण शुल्क भरणे.
- कम्मेन्समेंट सर्टिफिकेट (CC): ३ वर्षांसाठी वैध असलेले डिजिटल प्रमाणपत्र जारी.
- OC चे महत्त्व: हे अंतिम प्रमाणपत्र आहे जे इमारत वापरासाठी योग्य असल्याचे प्रमाणित करते.
- प्रक्रिया: बांधकाम पूर्णता नोटीस देणे → अंतिम तपासणी (Final Inspection) → As-Built Drawings आणि NOCs सबमिट करणे.
- तपासणी चेकलिस्ट: संरचनात्मक स्थिरता, अग्निसुरक्षा उपकरणे (स्प्रिंकलर, हायड्रंट), STP (Sewage Treatment Plant) कार्यक्षमता आणि पार्किंगची उपलब्धता तपासली जाते.
- OC प्रकार: Temporary OC, Partial OC आणि Full OC (कायमस्वरूपी).
- लागू: १०० kW पेक्षा जास्त लोड असलेल्या सर्व नवीन व्यावसायिक इमारतींसाठी अनिवार्य (उदा. हॉटेल्स, रुग्णालये, मॉल्स).
- ECBC अनुपालन: बिल्डिंग एन्व्हलप (छत, भिंती, खिडक्या), HVAC (COP ≥ 3.3) आणि LED लाइटिंग साठी विशिष्ट मानके अनिवार्य आहेत.
- नूतनीकरणीय ऊर्जा: सौर पॅनेल (Solar Panels) आणि सौर वॉटर हीटर अनिवार्य.
- Super ECBC: २०%+ ऊर्जा कार्यक्षमतेसाठी ५% FSI बोनस मिळतो.
- अनिवार्य: ५,०००+ चौ.मी. बांधीव क्षेत्राच्या व्यावसायिक प्रकल्पांसाठी.
- फायदे: 3D मॉडेलिंग द्वारे कोडचे उल्लंघन लवकर ओळखणे, मटेरियलचे अचूक प्रमाण (Quantification) आणि बांधकाम वेळेत बचत.
| चूक | समस्या | उपाय |
| १. दस्तऐवजीकरण | जुने 7/12, चुकीचे मालकी दस्तऐवज | ३ महिन्यांपेक्षा जुने नसलेले दस्तऐवज मिळवा. |
| २. AutoDCR फेल्युअर | FSI/सेटबॅक उल्लंघन, अपुरी पार्किंग | डिझाइन स्टेजवर DCR सल्लागार नेमा. |
| ३. अग्निसुरक्षा नकार | अपुरे निर्गमन मार्ग, पाणी टाकी क्षमता कमी | NBC Part 4 आणि अग्निसुरक्षा सल्लागाराचे कठोर पालन करा. |
| ४. पर्यावरण विलंब | अपूर्ण EIA अभ्यास, सार्वजनिक सुनावणीची तयारी नाही | अनुभवी पर्यावरण सल्लागार नेमा. |