महाराष्ट्र रियल इस्टेट संकट
29/11/2025MahaCRITI प्रणाली
29/11/2025
MahaRERA चा ७०% एस्क्रो नियम हाताळणे: तरलता आणि निधीसाठीच्या रणनीती
MahaRERA चा प्रकल्प महसुलापैकी ७०% रक्कम एका वेगळ्या नियुक्त बँक खात्यात जमा करण्याचा आदेश मध्यम-स्तरीय विकासकांसाठी तरलतेचे मोठे आव्हान आहे. रियल इस्टेट (नियमन आणि विकास) अधिनियम (RERA) येण्यापूर्वी, विकासक ग्राहकांचा निधी इतर प्रकल्पांसाठी बिनव्याजी खेळते
भांडवल म्हणून वापरत असत, ज्याला आता बंदी आहे. या निर्बंधामुळे अनेक विकासकांच्या तरलतेवर नकारात्मक परिणाम झाला आहे आणि त्यांना बाह्य अल्प-मुदतीच्या निधीची गरज वाढली आहे.
RERA नियुक्त स्वतंत्र बँक खात्यात जमा केलेला ७०% निधी केवळ जमिनीची किंमत आणि बांधकाम खर्च यासाठी वापरला जाऊ शकतो. प्रकल्पाच्या पूर्ततेच्या प्रमाणात निधी काढण्यासाठी चार्टर्ड अकाउंटंट, अभियंता आणि आर्किटेक्ट यांच्याकडून प्रमाणीकरण आवश्यक आहे.
तरलता धोरणे आणि आर्थिक नियोजन
विकासकाला या एस्क्रो नियमांमधून मार्ग काढण्यासाठी मजबूत आर्थिक नियोजन (Financial Planning) आवश्यक आहे, कारण या नियमांमुळे पूर्वीचा लवचिक निधी मॉडेल बदलला आहे.
३०% व्यवहार खात्याचा उपयोग
१ जुलै २०२४ पासून नवीन प्रकल्पांसाठी MahaRERA ने खाते संरचनेत बदल केले आहेत:
Collection Account - १००%
RERA नियुक्त संकलन बँक खाते : यात वाटप धारकांकडून आलेले सर्व पैसे जमा होतात.
Separate Account - ७०%
RERA नियुक्त स्वतंत्र बँक खाते : हे केवळ जमीन आणि बांधकाम खर्चासाठी वापरले जाते.
Transaction Account - ३०%
RERA नियुक्त व्यवहार बँक खाते : हे खेळत्या भांडवलाची जीवनरेखा आहे. येथे हस्तांतरित केलेला निधी जमीन आणि बांधकाम वगळता प्रकल्पाशी संबंधित खर्चासाठी वापरला जाऊ शकतो, जसे की मार्केटिंग, प्रशासकीय खर्च आणि प्रकल्पाच्या जमिनीशी संबंधित नसलेल्या कर्जाची परतफेड. उत्तम पद्धतः विकासकांनी जमीन आणि बांधकाम वगळता सर्व खर्चांचे काळजीपूर्वक बजेट करावे, जेणेकरून ते ३०% मर्यादेत काम करतील.
विकासक अचूक खर्च निश्चित करून आणि वेळेवर प्रमाणीकरण करून रोख प्रवाह व्यवस्थापित करू शकतात:
अचूक खर्च निश्चिती
वास्तववादी आणि तपशीलवार रोख प्रवाह अंदाजपत्रक तयार करा, ज्यात जमीन आणि बांधकाम खर्च समाविष्ट असेल, जे ७०% निधी काढण्याच्या गुणोत्तराशी तंतोतंत जुळेल.
वेळेवर प्रमाणीकरण
मजबूत अंतर्गत नियंत्रण स्थापित करा आणि प्रकल्प आर्किटेक्ट, अभियंता आणि चार्टर्ड अकाउंटंट यांच्याशी समन्वय साधा. कारण त्यांचे आवश्यक प्रमाणपत्र (फॉर्म १, २ आणि ३) मिळण्यास विलंब झाल्यास ७०% खात्यातून निधी काढणे थांबेल.
प्रकल्प वित्तपुरवठा आणि उपयोग
विकासकांनी जमिनीचा किंवा युनिट्सचा गहाण ठेवून मिळवलेल्या कोणत्याही सध्याच्या किंवा प्रस्तावित प्रकल्प वित्तपुरवठ्याचा खुलासा करणे आवश्यक आहे. उत्तम पद्धतः
कर्ज
कर्ज प्रवर्तकाच्या इच्छेनुसार स्वतंत्र खात्यात किंवा इतर कोणत्याही बँक खात्यात जमा केले जाऊ शकते.
कर्जाची परतफेड
कर्जाची परतफेड करण्यासाठीचे पेमेंट चार्टर्ड अकाउंटंटने प्रमाणित केल्यास, स्वतंत्र खात्यातून काढले जाऊ शकते. यामुळे नियंत्रित निधीतून प्रकल्पाशी संबंधित कर्ज व्यवस्थापित करण्याचा मार्ग मिळतो.
निधी वळवण्यावर आलेल्या निर्बंधामुळे मध्यम-स्तरीय विकासकांना विक्रीतून महसूल जमा होऊन तो उपलब्ध होईपर्यंत, सुरुवातीच्या आणि खेळत्या भांडवलाच्या गरजांसाठी बाह्य वित्तपुरवठा सुरक्षित करणे आवश्यक आहे.
वित्तपुरवठा प्रकार :
NBFCs आणि खासगी कर्ज
गैर-बँकिंग वित्तीय कंपन्या (NBFCs) आणि खासगी निधी अनुरूप वित्तपुरवठा उपाय देतात, ज्यात पारंपारिक बँकांपेक्षा कर्ज देण्याचे निकष अधिक लवचिक असतात. ते जमीन अधिग्रहण वित्तपुरवठा आणि अल्प-मुदतीच्या खेळत्या भांडवलासाठी ब्रिज लोन साठी महत्त्वाचे आहेत.
खासगी समभाग (PE) / AIF
पर्यायी गुंतवणूक निधी (AIFs) आणि PE हे संकटग्रस्त (distressed) किंवा व्यवहार्य (viable) प्रकल्पांसाठी निधीचे प्रमुख स्रोत आहेत. PE चा उपयोग जमीन संपादन (सुरुवातीच्या टप्प्यात) आणि बांधकाम वित्तपुरवठा (अंतिम टप्प्यात) साठी होऊ शकतो.
भाडेपट्टी भाडे सवलत
चांगल्या भाडेकरूंना भाड्याने दिलेल्या व्यावसायिक मालमत्ता असलेले विकासक भविष्यातील भाड्याच्या प्राप्तीवर सवलत घेऊन आगाऊ भांडवल उभे करू शकतात. हे प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतरचे एक मजबूत तरलता साधन आहे.
संयुक्त उपक्रम (JVs) / भागीदारी
जोखीम आणि भांडवल सामायिक करण्यासाठी स्थापित भागीदार किंवा वित्तीय संस्थांशी संसाधने एकत्र केल्याने कर्जाचा बोजा न वाढवता मोठ्या, अधिक फायदेशीर सौद्यांमध्ये प्रवेश मिळतो.
SWAMIH निधी
Special Window for Affordable and Mid-Income Housing (SWAMIH) Investment Fund (₹२५,००० कोटी कोष) हे RERA नोंदणीकृत प्रकल्पांना अंतिम-टप्प्यातील निधी पुरवते जे निव्वळ-मूल्य-सकारात्मक आहेत परंतु रखडलेले किंवा विलंबित आहेत.
विकासकांनी हे सुनिश्चित करणे आवश्यक आहे की सर्व बाह्य वित्तपुरवठा, विशेषत: गहाण ठेवलेल्या जमिनीचा, RERA नोंदणी दरम्यान उघड केला गेला आहे.
