Maharashtra Real Estate
महाराष्ट्रात अनिवासी भारतीय गुंतवणूक : नफा आणि मायदेश
महाराष्ट्र: जमीन मूल्यांकन, पुनर्विकास आणि संयुक्त उपक्रम संरचना
महाराष्ट्रात रिअल इस्टेटच्या यशासाठी जमीन संपादन (Land Acquisition) आणि कराराची संरचना (Contract Structuring) हे सर्वात महत्त्वाचे घटक आहेत. ₹१० कोटींची जमीन ₹१०० कोटींच्या प्रकल्पाचा आधार बनू शकते, परंतु त्यासाठी योग्य जमीन मूल्यांकन (Land Valuation), JDA (Joint Development Agreement) अटी आणि पुनर्विकास धोरण आवश्यक आहे.
अ. रेडी रेकनर द
- उद्देश: मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) आणि नोंदणी (Registration) शुल्काची गणना करण्यासाठी किमान आधार दर.
- नियम: दरवर्षी १ एप्रिल रोजी अपडेट होतो. हा दर बऱ्याचदा बाजार मूल्यापेक्षा २०-४०% कमी असतो.
ब. बाजार मूल्यांकन
- आधार: परिसरातील झालेले अलीकडील व्यवहार (Comparable Sales), जमिनीचा FSI (Floor Space Index) आणि मूलभूत सुविधा (Infrastructure).
- प्रीमियम घटक: मेट्रो/हायवे जवळील प्लॉट, कोपरा प्लॉट (Corner Plot) यांना १०-३०% पर्यंत प्रीमियम मिळतो.
क. अवशिष्ट जमीन मूल्य
- गणित: प्रकल्पाच्या एकूण विक्रीतून (Gross Sales) बांधकाम खर्च, मंजुरी खर्च, मार्केटिंग खर्च आणि विकसकाचा अपेक्षित नफा (१५-२०%) वजा केल्यास जे मूल्य उरते, ते जमिनीचे मूल्य असते.
- विकसकाचा दृष्टिकोन: विकसक सहसा जमिनीवर एकूण विक्री मूल्याच्या २०-३०% पेक्षा जास्त खर्च करत नाही.
JDA मॉडेल: महसूल वाटा
- संरचना: प्रकल्पातून मिळालेल्या एकूण विक्री रकमेची टक्केवारी जमीनमालक आणि विकसक यांच्यात वाटली जाते.
- उदा. ४०:६० विभाजन: एकूण विक्री ₹१०० कोटी झाल्यास, जमीनमालकाला ₹४० कोटी आणि विकसकाला ₹६० कोटी मिळतील.
- नफ्यावर परिणाम करणारे घटक: जमिनीचे प्राइम लोकेशन आणि उपलब्ध FSI जास्त असल्यास जमीनमालकाचा वाटा (४५-६०%) वाढतो.
ब. बाजार मूल्यांकन
- आधार: परिसरातील झालेले अलीकडील व्यवहार (Comparable Sales), जमिनीचा FSI (Floor Space Index) आणि मूलभूत सुविधा (Infrastructure).
- प्रीमियम घटक: मेट्रो/हायवे जवळील प्लॉट, कोपरा प्लॉट (Corner Plot) यांना १०-३०% पर्यंत प्रीमियम मिळतो.
JDA मॉडेल: क्षेत्रफळ वाटा
- संरचना: तयार होणाऱ्या प्रकल्पातील विशिष्ट युनिट्सची संख्या (उदा. ४५ युनिट्स जमीनमालकाला आणि ५५ युनिट्स विकसकाला) वाटली जाते.
- फायदा: हे मॉडेल साधे आणि महसुलाच्या वादविरहित आहे, कारण प्रत्येकजण त्याचे युनिट्स स्वतंत्रपणे विकतो.
महत्त्वाचे JDA कलमे
- शीर्षक हमी (Title Warranty): जमीन पूर्णपणे कायदेशीररित्या स्वच्छ (Clear Title) असल्याची हमी.
- विकासाचे अधिकार: विकसकाला प्रकल्पाच्या अंमलबजावणीसाठी पूर्ण अधिकार (Power of Attorney) देणे.
- विक्री किंमत: कोणतीही किंमत निश्चित करण्यापूर्वी दोन्ही पक्षांची (Landowner and Developer) मान्यता घेणे.
अ. MOFA सोसायटी पुनर्विकास
- सहमती: सोसायटीतील किमान ७०% सदस्यांची विशेष ठरावाद्वारे (Special Resolution) संमती आवश्यक आहे.
- विकसकाचा नफा: पुनर्विकासातून मिळणाऱ्या FSI बोनसमुळे विकसकाला अतिरिक्त विक्री क्षेत्र (Sale Component) मिळते. जुन्या सदस्यांना मोठे घर (उदा. ६०० ऐवजी ८०० चौ.फूट) आणि सुविधा मिळतात.
ब. SRA (Slum Rehabilitation Authority)
- उद्देश: झोपडपट्टीवासीयांना मोफत घर देणे.
- तंत्रज्ञान: विकसक झोपडपट्टीवासीयांना मोफत घरे (Rehab) देतो आणि या बदल्यात त्याला TDR (Transferable Development Rights) मिळतात.
- अर्थशास्त्र: SRA मध्ये १ पुनर्वसनाच्या बदल्यात १.३३ विक्रीचे TDR मिळू शकतात. हा TDR विकसक बाजारात विकू शकतो किंवा स्वतःच्या दुसऱ्या प्रकल्पात वापरू शकतो. जमिनीचा खर्च नसल्यामुळे नफा मोठा असतो.
क. TDR (Transferable Development Rights)
- संकल्पना: FSI (बांधकाम अधिकार) एका प्लॉटवरून दुसऱ्या प्लॉटवर हस्तांतरित करणे.
- उत्पन्न: रस्ता रुंदीकरण, हेरिटेज इमारत जतन किंवा SRA मुळे TDR निर्माण होतो.
- बाजार दर (२०२५): मुंबईत ₹८,०००-२५,००० प्रति चौ.मी. आणि पुण्यात ₹३,०००-६,००० प्रति चौ.मी. दर आहे. विकसक TDR विकत घेऊन आपल्या प्रकल्पाचा FSI वाढवतात, ज्यामुळे ROI(Return on Investment) ३००% पर्यंत वाढू शकतो.
- ७/१२ उतारा (7/12 Extract): जमिनीच्या मालकीची आणि बोजा (Encumbrances) ची तपासणी.
- शोध अहवाल (Search Report): मागील ३०-४० वर्षांतील सर्व व्यवहार तपासा.
- कायदेशीर दावे (Litigation Search): जमीन कोणत्याही न्यायालयीन खटल्यात अडकलेली नाही हे तपासा.
- झोनिंग (Zoning): जमीन निवासी, व्यावसायिक की मिश्रित वापरासाठी मंजूर आहे, हे तपासा.